Les 22 points à vérifier avant votre assemblée générale
Chacun de ces points a déjà, au moins une fois, fait recaler une approbation des comptes ou fait annuler une décision. Ils sont classés dans l'ordre où il est logique de les traiter. Rien à donner en échange : la liste est là, entière.
Vos comptes tombent-ils juste ?
1
La balance est équilibréeLe total des débits est égal au total des crédits. Si ce n'est pas le cas, tout le reste est faux : commencez par là.
2
L'annexe 2 est égale à la somme des annexes 3 et 4À l'euro près.C'est la première chose qu'un copropriétaire attentif recalcule — et l'erreur la plus fréquente.
3
La trésorerie de l'annexe 1 est égale au solde réel du compte bancaireAu dernier jour de l'exercice, relevé bancaire à l'appui.
4
Le rapprochement bancaire est soldéChaque écart est identifié et expliqué par écrit : chèque non encaissé, virement en cours, prélèvement rejeté.
5
Les à-nouveaux ont été repris ligne à ligneLes soldes de fin d'exercice précédent sont bien les soldes d'ouverture de celui-ci. Aucune écriture d'ouverture sans justification.C'est le point qui bloque le plus souvent après un changement de syndic.
6
Les soldes des comptes copropriétaires correspondent à l'état des impayésLe total des comptes 450 doit tomber sur le montant des impayés affiché à l'annexe 1.
7
Aucun compte d'attente ne reste ouvertUne somme « en attente » à la clôture est une somme dont personne ne sait à qui elle appartient.
8
Chaque écriture a sa pièce justificativeFacture, relevé, quittance — numérotée et classée. Un copropriétaire a le droit de les consulter avant l'assemblée.
Les charges sont-elles réparties correctement ?
9
Chaque clé de répartition tombe sur son totalGénérale, bâtiment, escalier, ascenseur, chauffage, eau : la somme des tantièmes de chaque clé doit correspondre exactement à ce que prévoit le règlement de copropriété.
10
Chaque lot est rattaché aux bonnes clés — et à aucune autreUn rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur ne doit pas être appelé sur la clé ascenseur.Une erreur ici se répète chaque année et se rattrape sur cinq ans.
11
La somme des décomptes individuels est égale au total répartiÀ l'euro près, encore. Si l'écart est d'un centime, c'est un arrondi ; s'il est d'un euro, c'est une erreur.
12
Aucune dépense n'est restée hors répartitionChaque compte de charges doit être affecté à une clé. Une dépense oubliée, c'est un budget faux l'année suivante.
13
Les charges spéciales sont sur leur propre cléChauffage et eau ne se répartissent pas sur la clé générale, sauf si le règlement le prévoit expressément.
Le fonds de travaux est-il en règle ?
14
Le fonds de travaux est isolé des charges courantesCompte distinct, jamais mélangé avec la trésorerie d'exploitation.
15
La cotisation atteint au moins 5 % du budget prévisionnel votéDepuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'applique aussi aux copropriétés de moins de dix lots : la dispense a disparu.
16
Les travaux votés hors budget sont suivis à partArticle 14-2 : ils apparaissent aux annexes 4 et 5, et les travaux non terminés sont correctement reportés.
La convocation est-elle solide ?
17
Le délai de convocation est respectéVingt et un jours au moins avant l'assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement. Comptez large : c'est le vice le plus simple à invoquer pour faire annuler une décision.
18
Chaque question de l'ordre du jour est accompagnée de ses piècesUn point mis au vote sans les documents nécessaires peut être annulé, même s'il a été voté à l'unanimité.
19
Chaque résolution indique sa règle de majoritéArticles 24, 25, 26 ou unanimité. Une résolution votée à la mauvaise majorité est fragile pendant deux mois après la notification.
20
Les travaux mis au vote sont chiffrés par des devis jointsEt, au-delà du seuil voté par l'assemblée, plusieurs devis mis en concurrence.
21
La feuille de présence est prête et complèteNoms, tantièmes, pouvoirs. Sans elle, le procès-verbal ne prouve rien.
22
La copropriété est à jour au registre nationalL'immatriculation doit être actualisée chaque année. L'échéance de janvier 2028 s'accompagne d'une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine : ne laissez pas dormir ce point.