Charges impayées en copropriété : la procédure, étape par étape

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Un copropriétaire ne paie plus ses charges. Entre voisins, c'est délicat. Mais la loi a prévu chaque étape, et plus vous agissez tôt, plus c'est simple. Voici la procédure.

Étape 1 — La relance simple ▶ 0:13

Première étape : la relance simple, dès que l'échéance est dépassée. Un courrier courtois qui rappelle le montant et la date. Beaucoup d'impayés s'arrêtent là : un oubli, un changement de banque. Gardez une copie.

Étape 2 — La mise en demeure ▶ 0:27

Deuxième étape : la mise en demeure, avec le décompte exact. Elle part en principe par lettre recommandée électronique, ou en recommandé papier si le copropriétaire a demandé la voie postale. Elle déclenche l'article 19-2 de la loi de 1965 : trente jours après, sans paiement, toutes les provisions de l'exercice deviennent immédiatement exigibles, pas seulement le trimestre en retard.

Étape 3 — Les frais ▶ 0:51

Troisième point : les frais. L'article 10-1 de la loi met les frais de recouvrement à la charge du seul copropriétaire défaillant, mais seulement à partir de la mise en demeure : elle-même, les relances qui suivent, les actes de commissaire de justice. La première relance simple, elle, ne peut pas lui être facturée. Inscrivez ces frais sur son compte, pas dans les charges communes.

Étape 4 — Échéancier et conciliateur ▶ 1:13

Quatrième étape : avant le tribunal, proposez un échéancier par écrit, et informez le conseil syndical. Le conciliateur de justice, sans frais, en mairie ou au tribunal, obtient souvent un accord là où les voisins n'y arrivent plus. Pour une dette jusqu'à cinq mille euros, cette tentative amiable est même, en principe, obligatoire avant le juge.

Étape 5 — Le juge ▶ 1:34

Dernière étape : le juge. Une injonction de payer, ou une assignation, avec un dossier complet : les appels de fonds, les relances, la mise en demeure, les procès-verbaux qui ont voté le budget. Pour recouvrer des charges, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée.

En résumé ▶ 1:52

En résumé : relance, mise en demeure, frais imputés au défaillant, échéancier ou conciliateur, et en dernier recours le juge. Chaque étape laisse une trace écrite, et c'est la trace écrite qui gagne.

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