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Guide du syndic bénévole

Les cinq annexes comptables de copropriété, sans jargon

Chaque année, pour faire approuver les comptes en assemblée, cinq tableaux sont présentés aux copropriétaires : les annexes comptables. Quand on gère son immeuble bénévolement, ils ont l'air intimidants. Voici, annexe par annexe, ce qu'ils montrent, comment les lire et ce qu'il faut vérifier.

Mis à jour le 27 septembre 2026 · chaque règle avec sa référence

▶ Voir la vidéo · 2 min 03 sLes 5 annexes comptables de la copropriété, expliquées simplement — avec le texte complet et les sous-titres.

Pourquoi ces cinq tableaux ?

Chaque année, les comptes de la copropriété sont clôturés au dernier jour de l'exercice, l'année de comptes de douze mois (décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, article 5). Ils sont présentés dans cinq tableaux dont les modèles, obligatoires, sont annexés à ce décret : les « annexes comptables » (décret de 2005, article 8).

L'état financier et le compte de gestion général partent au plus tard avec l'ordre du jour de l'assemblée qui approuve les comptes : le texte les exige « pour la validité de la décision ». Leur présentation suit les modèles du décret de 2005 (décret du 17 mars 1967, article 11).

Une clé de lecture : deux familles. D'un côté, les opérations courantes, couvertes par le budget voté chaque année : entretien, contrats, assurance, honoraires du syndic. De l'autre, les travaux votés à part par l'assemblée, comme un ravalement ou une toiture, et les opérations exceptionnelles, où se rangent par exemple les indemnités d'assurance et les subventions (décret de 2005, articles 3 et 4).

Annexe par annexe

En bref : l'annexe 1 est une photo au dernier jour, l'annexe 2 résume l'année, les annexes 3 et 4 la détaillent, l'annexe 5 suit les chantiers en cours. Les noms sont ceux du décret de 2005 (article 8).

Annexe 1 — L'état financier

• Ce qu'elle montre : au dernier jour de l'exercice, l'argent en banque (la trésorerie), ce qu'on doit à la copropriété (un copropriétaire en retard), ce qu'elle doit (factures non réglées) et les emprunts restant dus (décret de 2005, article 8).
• La question à se poser : la trésorerie correspond-elle au relevé bancaire du même jour ?

Annexe 2 — Le compte de gestion général et le budget

• Ce qu'elle montre : les dépenses et recettes de l'année, rangées par nature (eau, assurance, honoraires…), en deux blocs : les opérations courantes, puis les travaux et opérations exceptionnelles. Le budget prévisionnel y est présenté de la même façon (décret de 2005, articles 9 et 10).
• La question à se poser : où sont les gros écarts avec le budget voté et l'année précédente, et pourquoi ?

Annexe 3 — Le compte de gestion pour opérations courantes

• Ce qu'elle montre : les mêmes dépenses courantes, rangées par catégorie de charges selon votre règlement de copropriété : charges générales, ascenseur, bâtiment B… (décret de 2005, article 10).
• La question à se poser : chaque dépense est-elle dans la bonne catégorie, donc payée par les bons lots ?

Annexe 4 — Le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles

• Ce qu'elle montre : le même classement par catégorie, pour les travaux votés à part et les opérations exceptionnelles (décret de 2005, articles 4 et 10).
• La question à se poser : chaque chantier voté est-il bien ici, et pas dans les dépenses courantes ?

Annexe 5 — Les travaux votés non encore clôturés

• Ce qu'elle montre : pour chaque chantier voté mais pas terminé à la clôture, le prévu et le réalisé. Le décret parle de « l'état des travaux de l'article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice » (article 8).
• La question à se poser : tous les chantiers en cours y sont-ils, et le réalisé suit-il l'avancement réel ?

Cinq vérifications de bon sens avant l'assemblée

• Les totaux se recoupent. Le total des dépenses courantes de l'annexe 2 se retrouve dans l'annexe 3, celui des travaux dans l'annexe 4 : mêmes dépenses, classées par nature puis par catégorie (décret de 2005, article 10).
• La trésorerie colle à la banque. Comparez la trésorerie de l'annexe 1 au relevé bancaire du jour de clôture. Un écart doit s'expliquer, par exemple par un chèque pas encore encaissé.
• On compare. Les comptes sont présentés avec le budget voté pour l'année et les comptes approuvés de l'année précédente (décret de 2005, article 8).
• On regarde les factures. Entre la convocation et l'assemblée, le syndic tient les factures et contrats à la disposition de tous les copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, article 18-1).
• Chacun vérifie sa part. La convocation comprend le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire (décret de 1967, article 11). Vérifiez qu'il suit la part de votre lot dans chaque catégorie de charges.

Les erreurs fréquentes du syndic bénévole

• Mélanger travaux et dépenses courantes : une toiture votée en assemblée n'a rien à faire dans le budget courant (décret de 2005, articles 3 et 4).
• Oublier les travaux en cours : un chantier voté et pas fini à la clôture doit figurer en annexe 5 (décret de 2005, article 8).
• Répartir un chantier trop tôt : les travaux ne se répartissent qu'à la clôture définitive de chaque opération (décret de 2005, article 8).
• Se tromper de catégorie : une dépense d'ascenseur mise en charges générales peut faire payer des lots non concernés.
• Ne compter que ce qui est payé : l'année inclut aussi les charges à régler et les recettes à recevoir ; une prestation de décembre payée en janvier compte dans l'année qui se termine (décret de 2005, article 2).

Et les très petites copropriétés ?

Depuis le 1er juin 2020, un régime particulier vise les copropriétés d'au plus cinq lots de logements, bureaux ou commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ; une seule condition suffit (loi de 1965, article 41-8). Elles ne sont pas tenues à une comptabilité « en partie double », où chaque opération s'inscrit deux fois, et leurs engagements (sommes à payer ou à recevoir non réglées) peuvent n'être constatés qu'en fin d'exercice (loi de 1965, article 41-10).

L'ancienne règle des « moins de dix lots », encore souvent citée, a été retirée de l'article 14-3 de la loi par une ordonnance du 30 octobre 2019. Cet allègement touche la façon d'enregistrer les opérations, pas la présentation des comptes : ni les articles 41-8 à 41-12 de la loi ni le décret de 2005 ne prévoient d'annexes simplifiées. L'approbation des comptes et le vote du budget restent exclus des décisions par simple consultation écrite (loi de 1965, article 41-12).

En résumé

Les annexes ne sont pas là pour piéger le syndic bénévole : elles racontent l'année en cinq tableaux. Une fois approuvées, rangez-les avec la copie du procès-verbal (décret de 2005, article 12). Chez APC, le logiciel prépare ; c'est vous, syndic, qui validez chaque écriture.