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Guide du syndic bénévole

L'assurance de la copropriété est-elle obligatoire ?

La réponse courte : oui, mais tout le monde ne parle pas de la même assurance. Voici ce que la loi impose vraiment au syndic bénévole — et ce que son rôle de syndic lui impose en plus.

Mis à jour le 8 octobre 2026 · lecture 5 min · chaque règle avec sa référence

1. Ce que la loi rend obligatoire : la responsabilité civile

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi du 10 juillet 1965 comporte un article 9-1 qui pose deux obligations d'assurance, distinctes et cumulatives.

• Le syndicat des copropriétaires doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Autrement dit : si les parties communes (une toiture, une gouttière, un mur, l'ascenseur…) causent un dommage à un voisin, à un passant ou à un copropriétaire, c'est cette assurance qui répond. Elle est obligatoire quelle que soit la taille de l'immeuble — il n'existe aucune dispense pour les petites copropriétés.
• Chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile, qu'il soit occupant (il vit dans son logement) ou non-occupant / bailleur (il le loue). C'est la fameuse assurance « propriétaire non occupant » (PNO) pour ceux qui louent : elle couvre la responsabilité du propriétaire même quand un locataire est présent.

Ces deux obligations sont dans le même article. Le syndic bénévole doit veiller à la première (celle du syndicat) ; il peut rappeler la seconde aux copropriétaires, mais chacun reste responsable de sa propre assurance.

2. L'assurance de l'immeuble (multirisque) : pas écrite dans la loi, mais due par le syndic

C'est le point qui prête le plus à confusion. L'assurance dite « multirisque immeuble » — celle qui indemnise les dommages subis par l'immeuble (incendie, dégât des eaux, tempête, bris de glace…) — n'est écrite en toutes lettres dans aucune loi. Pourtant, le syndic ne peut pas s'en passer :

• Le syndic doit pourvoir à la conservation et à la garde de l'immeuble (loi du 10 juillet 1965, article 18, I). Le ministère chargé du logement rattache expressément à ce devoir l'assurance qui garantit l'immeuble contre les sinistres (réponse à la question écrite n° 97211, publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale du 4 avril 2017, page 2791).
• Un syndic qui laisse l'immeuble sans assurance engage sa responsabilité : envers la copropriété, comme tout mandataire qui commet une faute dans sa gestion (Code civil, article 1992, alinéa 1), et envers les voisins ou les tiers qui subissent un dommage (Code civil, article 1240). Il peut être condamné à payer les dégâts. Pour un syndic bénévole, cette responsabilité est appréciée moins sévèrement, mais elle existe (article 1992, alinéa 2).
• Le règlement de copropriété impose en plus très souvent cette assurance.
• Sans elle, un incendie ou un gros dégât des eaux peut se retrouver à la charge directe des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.

En pratique, la quasi-totalité des copropriétés souscrivent un contrat « multirisque immeuble » qui englobe à la fois la responsabilité civile obligatoire et la garantie des dommages. C'est ce contrat unique que l'on vote en assemblée.

3. Le rôle du syndic bénévole

Vous êtes syndic bénévole ? Voici ce qui vous revient concrètement, sans jargon :

• Faire souscrire et maintenir l'assurance de la copropriété : la responsabilité civile (obligation de l'article 9-1) et la garantie de l'immeuble (votre devoir de conservation).
• Mettre l'assurance à l'ordre du jour de l'assemblée : présenter le contrat, comparer si besoin plusieurs offres, faire voter le choix et le budget correspondant.
• Déclarer les sinistres à l'assureur dans les délais et suivre les dossiers d'indemnisation.
• Payer les primes avec les fonds de la copropriété et les répartir entre copropriétaires selon les tantièmes.

Si l'assemblée ne vote pas l'assurance de responsabilité civile, inscrivez de nouveau la question à l'ordre du jour de l'assemblée suivante et gardez une trace écrite de vos propositions : l'obligation de l'article 9-1 pèse sur le syndicat tout entier.

4. Et si personne n'est assuré ?

L'absence d'assurance ne se voit pas… jusqu'au sinistre. Le jour où un dégât survient, une copropriété non assurée en responsabilité civile expose le syndicat — donc l'ensemble des copropriétaires — à payer de sa poche les dommages causés aux tiers. Et un copropriétaire non assuré peut, lui, devoir indemniser seul un voisin sinistré. Quant au syndic, il peut devoir répondre lui-même de cette absence d'assurance. C'est précisément pour éviter ces situations que la loi de 2014 a rendu ces couvertures obligatoires.

Et avec APC ?

APC est un logiciel pour syndic bénévole : il n'assure pas votre copropriété et ne choisit pas votre contrat à votre place. En revanche, il vous aide à ne rien oublier — l'assurance figure parmi les points à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée, la prime est suivie dans le budget et les appels de fonds, et le contrat prend sa place dans le carnet d'entretien et l'espace en ligne de la copropriété. Vous restez le syndic : le logiciel prépare, vous décidez et vous validez.

Franck Bigand — ancien syndic professionnel, éditeur d'APC, le logiciel des syndics bénévoles